등기부등본이란? 집 계약 전 반드시 확인해야 할 부동산 신분증 보는 법

부동산 거래를 할 때 가장 먼저 확인해야 할 서류가 무엇인지 아시나요? 바로 등기부등본입니다. 정식 명칭은 '등기사항전부증명서'이지만, 우리에게는 등기부등본이라는 이름이 더 익숙합니다. 이 서류는 해당 부동산의 소재지, 면적, 소유권 관계, 저당권 설정 여부 등 모든 이력을 담고 있는 부동산의 신분증과 같습니다.

사람에게 주민등록등본이 있듯이, 집이나 땅 같은 부동산에도 그 권리 관계를 공적으로 기록해 둔 문서가 필요한데 그것이 바로 등기부등본입니다. 특히 전세나 월세 계약, 혹은 매매 계약을 앞두고 있다면 내가 계약하려는 사람이 진짜 집주인이 맞는지, 이 집에 빚이 얼마나 있는지 확인하기 위해 반드시 열람해야 합니다.

등기부등본은 누구나 열람할 수 있습니다. 집주인의 동의 없이도 주소만 알면 인터넷을 통해 24시간 언제든 확인이 가능하므로, 계약 전 스스로 확인하는 습관을 가져야 합니다.

등기부등본은 크게 세 가지 부분으로 구성되어 있습니다. 각 영역이 담고 있는 정보가 다르기 때문에 이를 구분해서 볼 줄 알아야 합니다.

위 표와 같이 각 구역은 고유의 목적을 가집니다. 특히 아파트나 빌라와 같은 집합건물의 경우, 건물의 전체 정보뿐만 아니라 내가 계약하려는 해당 호수의 정보를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

등기부등본의 갑구는 소유권에 대한 기록을 담고 있습니다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 '현재 소유자가 누구인가'입니다. 순위 번호의 가장 마지막에 기재된 사람이 현재의 실소유자입니다.

갑구에서 반드시 체크해야 할 리스트

• 소유자 인적사항: 계약하러 나온 사람의 신분증과 등기부등본상의 성명, 주민등록번호가 일치하는지 대조하세요.
• 압류 및 가압류: 만약 갑구에 압류, 가압류, 가등기, 경매신청 등의 기록이 있다면 해당 매물은 피하는 것이 좋습니다. 소유권이 불안정한 상태이기 때문입니다.
• 신탁등기: 소유자가 개인이 아닌 '신탁회사'로 되어 있다면, 반드시 신탁원부를 별도로 확인하고 신탁회사의 동의를 받아 계약해야 합니다.

갑구에 기재된 권리 관계는 내 보증금의 안전과 직결되므로, 소유권 이외에 다른 지저분한 기록이 없는지 꼼꼼히 살펴야 합니다.

을구는 소유권 이외의 권리, 즉 해당 부동산을 담보로 빌린 돈이나 다른 설정 등을 보여줍니다. 가장 흔하게 볼 수 있는 항목이 '근저당권'입니다.

근저당권과 채권최고액

집주인이 은행에서 대출을 받으면 은행은 을구에 근저당권을 설정합니다. 이때 기록되는 금액은 실제 빌린 돈보다 20~30% 높게 설정되는 '채권최고액'입니다.

• 내 보증금과 채권최고액의 합계가 집값의 70~80%를 넘는다면 '깡통전세'의 위험이 있습니다.
• 근저당권 외에도 임차권 등기가 되어 있다면, 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 등기를 해놓은 것이므로 매우 위험한 매물입니다.

을구가 깨끗하다면(기재 사항 없음) 대출이 없는 안전한 집일 확률이 높습니다. 하지만 대출이 있더라도 그 금액이 집값 대비 소액이라면 협의를 통해 계약을 진행할 수 있습니다.

등기부등본은 관할 등기소에 방문하지 않아도 온라인으로 간편하게 확인할 수 있습니다. 가장 공신력 있는 방법은 대법원 인터넷등기소를 이용하는 것입니다.

발급 절차 안내

1. 대법원 인터넷등기소 홈페이지(www.iros.go.kr) 접속
2. [열람하기] 또는 [발급하기] 메뉴 선택 (열람은 700원, 발급은 1,000원 수수료 발생)
3. 부동산 구분(토지+건물 또는 집합건물) 선택 및 주소 입력
4. 말소사항을 포함하여 출력할 것인지 선택 (과거 이력을 보기 위해 말소사항 포함 권장)
5. 결제 후 화면 열람 또는 프린터 출력

최근에는 모바일 앱으로도 간편하게 열람이 가능하므로 현장에서 즉시 확인하는 것이 좋습니다.

많은 분들이 계약 당일에만 등기부등본을 확인하지만, 사기를 예방하기 위해서는 최소한 세 번의 확인 과정이 필요합니다.

등기부등본 확인 시점

• 1단계: 매물을 처음 보러 갔을 때 - 집주인의 말이 사실인지, 대출이 얼마나 있는지 초기에 파악합니다.
• 2단계: 계약서를 작성하는 당일 직전 - 그 사이 새로운 근저당이나 압류가 들어오지 않았는지 최종 확인합니다.
• 3단계: 잔금을 치르고 입주하는 날 - 가장 중요한 시점입니다. 잔금을 입금하기 직전에 등기부등본을 떼어 깨끗한 상태인지 확인 후 송금해야 합니다.

또한, 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날 효력이 발생한다는 점을 악용하는 사례가 있으므로, 계약 특약 사항에 '계약일로부터 잔금 및 전입신고 다음 날까지 소유권 이전이나 담보권 설정을 하지 않는다'는 문구를 넣는 것이 안전합니다.